리츠 투자 직장인, 월급으로 건물주 되는 현실적인 방법

다들 리츠 투자가 좋다고만 하는데, 한 가지 함정이 있습니다. 예전부터 궁금했던 주제예요. 월급쟁이가 건물주 된다는 말이 솔깃했거든요. 저도 처음엔 막연히 꿈만 꿨죠. 근데 몇 년 공부해보고 직접 투자해보니 마냥 장밋빛만은 아니더라고요. 정확히 뭘 알아야 하는지, 어떤 리스크가 있는지 같이 따져봐야 합니다. 결론부터 말하면, 리츠 투자는 '적정 비중으로 꾸준히 가져갈 때' 직장인에게 제법 괜찮은 선택지입니다.

리츠, 지금 직장인에게 어떤 의미일까요?

리츠 투자는 지금처럼 금리 변동성이 있는 시기에는 주춤할 수 있지만, 장기적으로는 인플레이션 헤지와 배당 수익을 동시에 노릴 수 있는 부동산 간접 투자 상품입니다. 고금리 시대에는 대출 비용이 늘어 리츠 수익성이 악화될 수 있거든요. 하지만 거시 경제 상황이 다시 안정되면 부동산 가치와 함께 배당 매력이 되살아날 여지가 충분하죠. 저도 금리 인상기에는 잠시 관망했다가, 다시 조금씩 모으기 시작했어요. 월급쟁이에게는 소액으로도 상업용 부동산, 오피스텔 같은 실물 자산에 투자할 수 있다는 점이 정말 매력적입니다. 특히 주식 투자처럼 매매 차익만 노리는 게 아니라, 매월 또는 분기별로 현금 배당을 받을 수 있다는 건 월급 외 수입을 만드는 데 큰 도움이 됩니다. 저는 이런 현금 흐름이 진짜 좋더라고요. 이게 또 다른 투자 자금이 되기도 하구요.

포인트: 꾸준히 모아가면 월급 외 현금흐름 만드는 데 쏠쏠해요.

따져보니 이런 숫자들이 눈에 띄더라고요

국내 상장 리츠의 평균 배당수익률은 연 6~8% 수준을 보이는데, 은행 예금 금리보다 높은 경우가 많습니다. 물론 시장 상황에 따라 다르긴 합니다. 2023년 말 기준, 주요 리츠들의 연 배당수익률이 7%를 넘는 사례도 많았죠. 다만, 배당수익률만 보고 섣불리 투자하면 안 됩니다. 배당금을 꾸준히 지급할 수 있는 회사인지, 보유 자산의 가치는 안정적인지 함께 살펴야 하거든요. 예를 들어, 오피스 빌딩 리츠는 공실률이 중요한 지표가 됩니다. 물류센터 리츠는 온라인 쇼핑 성장세와 연결되고요. 제가 처음 투자할 때는 이런 세부 지표까지 보지 못하고 배당수익률만 봤다가 낭패 볼 뻔했어요. 다행히 빨리 깨달았죠. 리츠는 시가총액이 수천억 원에서 조 단위에 달하는 경우가 많아 어느 정도 규모가 있는 시장입니다. 최소 투자 단위도 주식처럼 1주 단위라, 월급 200~400만원인 직장인도 부담 없이 시작할 수 있습니다. 한 달에 몇만 원으로도 가능해요. 저는 5만원씩 꾸준히 넣고 있어요.

포인트: 은행 이자보다는 훨씬 나아요. 물론 원금 손실 위험은 있지만요.

월급쟁이, 어떤 리츠에 발 담가야 할까요?

직장인이라면 개별 리츠보다는 여러 부동산에 분산 투자하는 리츠 ETF가 훨씬 현실적인 선택지라고 저는 생각합니다. 개별 리츠는 특정 부동산에 집중 투자하는 경우가 많아서 해당 자산의 리스크에 그대로 노출됩니다. 예를 들어, 특정 오피스 빌딩 리츠에 투자했는데 공실이 생기거나 임대료가 하락하면 큰 타격을 받을 수 있죠. 하지만 리츠 ETF는 여러 개의 리츠 종목이나 다양한 섹터의 부동산에 분산 투자하기 때문에 이런 개별 자산의 위험을 줄여줍니다. 저도 처음에는 '대박'을 노리고 개별 리츠를 살까 고민했는데, 결국 소액으로 여러 곳에 나누어 투자하는 ETF가 훨씬 마음 편하더라구요. 관리도 훨씬 쉽습니다. 퇴근하고 힘든데 언제 개별 리츠들 다 분석하고 있겠어요. 그냥 시장 대표 ETF 몇 개 골라놓고 꾸준히 적립식으로 투자하는 게 저한테는 맞았어요.

포인트: 직접 건물 사는 것보다 ETF가 마음 편해요.

리츠 투자가 무조건 만능은 아니죠, 이런 함정은 피해야 합니다

리츠 투자는 금리 인상기에 부동산 가치 하락과 맞물려 배당 수익률이 떨어질 수 있다는 점을 간과해선 안 됩니다. 이건 진짜 중요해요. 금리가 오르면 리츠가 돈을 빌리는 비용이 늘어나고, 투자자들이 다른 고금리 상품으로 눈을 돌리면서 리츠의 주가가 하락할 수 있거든요. 제 동료 중 한 명은 2022년 고금리 시기에 리츠에 들어갔다가 배당은 커녕 원금 손실 때문에 꽤 고생했어요. 물론 지금은 회복하는 중이지만요. 또, 리츠는 주식 시장에 상장되어 거래되기 때문에 부동산 시장뿐만 아니라 전체 주식 시장의 변동성에도 영향을 받습니다. 부동산 경기가 안 좋으면 리츠 주가도 같이 하락할 수 있다는 거죠. 배당소득세도 빼놓을 수 없죠. 리츠 배당금은 15.4%의 배당소득세가 부과됩니다. 이게 매번 조금씩 나가면 생각보다 아깝게 느껴져요. 연금저축펀드 같은 세액공제 계좌를 활용하면 이런 세금 부담을 덜 수 있다는 점도 알아두면 좋습니다.

포인트: 맹목적으로 믿지 말고, 시장 상황도 같이 보세요.

그래서 저는 이렇게 시작했어요, 직장인을 위한 실전 조언

제가 리츠 투자를 처음 시작했을 때 가장 먼저 한 건 증권사 앱에서 국내 상장 리츠 ETF를 찾아보는 거였습니다. 구체적으로 어떤 종목을 언급하긴 어렵지만, 'KODEX Fn K-REITs'나 'TIGER K-REITs' 같은 대표 ETF들이 있죠. 저는 시가총액이 크고 거래량이 많은 종목 위주로 골랐습니다. 운용보수가 0.01% 차이 나는 것보다 거래량이 많아서 팔고 싶을 때 잘 팔리는 게 더 중요하다고 생각했어요. 처음부터 큰돈을 넣는 건 추천하지 않습니다. 저는 월 5만 원씩 정액으로 꾸준히 매수하는 적립식 투자를 선택했어요. 이게 심리적으로도 부담이 적고, 시장 변동성에 일희일비하지 않게 해주더라고요. 나중에 투자 금액이 커지면 전체 자산에서 리츠 비중을 10~20% 정도로 조절하는 걸 목표로 하고 있습니다. 은퇴 후 월세처럼 안정적인 현금 흐름을 만드는 게 제 최종 목표거든요. 모르면 손해예요. 연금저축펀드나 IRP 계좌에서도 리츠 ETF를 담을 수 있으니, 세제 혜택을 받으며 투자하는 방법도 꼭 알아보시길 바랍니다.

포인트: 섣부르게 한 방 노리기보다 소액으로 꾸준히 하는 게 제일 좋아요.